在复杂的经济形势和巨大的市场竞争双重压力下，房地产一直是产融公司市场化业务的主要投资方向。近年来，产融公司通过信托、基金等多种途径，涉及前期开发、存量地产等多种形态，向综合实力强的房企提供融资，完成了大量资产优质、收益可观、风险可控的项目投放。
随着行业政策逐步收紧，银行信贷、债券、非标等传统渠道相继压缩，房地产企业也在不断创新融资手段，房地产资产证券化现已成为房企便捷有效的融资方式之一。自2014年开始，房地产资产证券化当年发行规模不到150亿元，2016年发行量激增达到1000亿元，2017、2018年分别达到1800亿元和2500亿元，发行规模不断扩容，现有存量规模已超过5000亿元。结合资产证券化产品结构及基础资产类型的不同，房地产资产证券化主要包括购房尾款ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs、供应链ABS、保障房ABS和PPP项目ABS等七种类型。在存量房地产资产证券化产品中，规模占比最高的依次为CMBS、供应链ABS及购房尾款ABS。
购房尾款ABS的发行准入门槛较高，现已发行的购房尾款ABS，原始权益人或增信主体信用评级均在AA+以上。考虑到其基础资产现金流来源于银行和住房公积金中心发放的按揭贷款，回款较为明确，符合产融公司投资策略。近期，我部正在推进世茂地产购房尾款ABS项目，入池资产以成都、重庆等地的在售楼盘为主，销售情况较好且房价下跌风险较小。后续将持续推进此类项目，探索市场化业务的新品种。
房地产资产证券化主要品种介绍
购房尾款ABS：按揭购房包括认购、合同草签、合同网签及备案、申请贷款、贷款审批、贷款发放等环节，开发商从签订售房合同到收到贷款时间一般为3-6个月，为提高资金回流速度，开发商将已支付首付款之后的购房合同项下的应收尾款作为基础资产发行ABS产品。
CMBS（商业房地产抵押贷支持证券）：以商业房地产（商场、写字楼、酒店、会议中心等）抵押贷款组合构建底层资产，以地产未来收入作为还本付息来源发行ABS产品。
供应链ABS：以上游供应商对房地产企业的应收账款作为底层资产发行ABS产品，本质上是一种反向保理产品，依托供应链核心房企的主体信用，由保理公司归集分散的应收账款作为基础资产。
